Home Staging

D’OU VIENT LE HOME STAGING ?

Le home staging, valorisation immobilière en français, est une technique de marketing crée aux États-Unis dans les années 1970 (Barb Schwarz 1972). Il a pour principe de mettre en valeur tous les atouts d’un bien immobilier afin de réaliser sa vente dans les meilleurs délais et d’en justifier le prix.

En sachant qu’un coup de cœur pour une maison est ressenti lors des 90 premières secondes de la visite, et que 80% de la population n’aurait pas la capacité de se projeter dans un lieu, des agents immobiliers ont pris conscience de l’importance de l’ambiance et de la décoration lors de la vente d’une maison

Le Home Staging met donc en lumière les atouts d’un bien jusqu’alors secondaires ou pas assez exploités (volumes, lumière). Cette valorisation va montrer les qualités sans pour autant dissimuler les défauts.

PLUSIEURS OBJECTIFS :

* Réduire les délais de vente sur un « marché d’acheteurs » où les clients, plus nombreux que les vendeurs, sont plus exigeants et négocient les prix plus facilement. Les délais varient en fonction de la région et du type de bien. En période électorale, l’incertitude sur l’avenir rend les acheteurs encore plus frileux et diminue considérablement les possibilités de vente. Un bien non vendu coûte de l’argent à son propriétaire et peut être la cause de nombreux problèmes financiers pour les secundo-accédants (prêts relais).

* Amener les potentiels acheteurs à visiter puisque depuis 1990 internet a révolutionné le comportement des acquéreurs, leur niveau d’information et leurs exigences. Le but du home staging est donc d’attirer les visiteurs par des photos magnifiques prises par un professionnel au terme d’une mise en scène réelle et non fictive. Le visuel est primordial pour valoriser un bien immobilier, attirer les appels et les visites qui aboutiront à des offres d’achat.

Un bien immobilier est un produit sur un marché concurrentiel. Le home staging est donc inspiré des techniques de marketing.

* Afin de vendre à la juste valeur en tenant compte des 4 composantes du markéting mix, le propriétaire devra faire faire des estimations par des professionnels de l’immobilier.

Il est important que le bien sorte du lot en se démarquant de la concurrence, ce qui est particulièrement vrai dans les zones pavillonnaires où toutes les maisons se ressemblent.

LES REGLES DU HOME STAGING

Le home staging est considéré comme un « rafraichissement ». Afin de ne pas réaliser une « rénovation complète » et diminuer les coûts, le home staging utilise des astuces simples et peu coûteuses, dont la mise en œuvre est accessible. Le home staging n’a pas pour vocation de cacher les imperfections d’un bien mais de l’embellir. Valoriser sans trop dépenser, tel est son credo. L’idée, c’est de magnifier un bien en mettant en avant ses points forts (luminosité, caractère, volumes…) de sorte que ses éventuels points faibles soient relégués au second plan. Voici quelques règles simples pour mettre en valeur un bien immobilier.

* Désencombrer : Au fil du temps, un foyer peut accumuler de nombreuses choses (souvenirs, objets déco, cadeaux d’enfants…). Ces objets attirent la vue des potentiels acheteurs et donnent un sentiment d’absence de rangement et de désordre. Il faut donc veiller à choisir minutieusement les accessoires et mobiliers qui peuvent être mis en avant dans chaque pièce et ranger le reste… Désencombrer et ranger sont les premiers pas vers la valorisation des volumes et des espaces d’un appartement ou d’une maison. Il est important de faciliter au maximum la circulation dans chaque pièce et d’une pièce à l’autre.

* Dépersonnaliser : Les souvenirs, les photos de famille, les objets religieux… représentent l’histoire des propriétaires et celle de leur famille. Afin que les visiteurs puissent se projeter facilement, il est important de dissimuler ces effets trop personnels. Cette opération a pour objectif que chaque acquéreur potentiel puisse se projeter dans une ambiance la plus neutre possible, accueillante et susceptible de plaire au plus grand nombre. Le but étant de gommer l’empreinte des anciens occupants en enlevant les éléments de décoration trop personnels ou trop marqués. Le home Stager est force de conseil et d’accompagnement dans ces 2 premières étapes qui peuvent être éprouvantes pour le propriétaire.

* Nettoyer, est un mal nécessaire afin que la propreté soit perceptible et apparente lors des visites rendant les lieux plus engageants. Cela concerne l’intérieur, mais également les extérieurs. Un visiteur sera plus intéressé lors de la visite d’une maison qui lui renvoie une image propre, saine et positive. Une petite check-list sera proposée aux propriétaires (portes plinthes, plantes, sols, grilles d’aération, radiateurs…)

* Mise en conformité et diagnostiques : Les propriétaires doivent absolument être en conformité légale sur divers points (électricité, plomberie, gaz, toiture). Ils devront être en capacité de présenter aux futurs acheteurs les diagnostiques rendus obligatoires par la loi. (DPE, plomb, amiante, termites et risques naturels)

* Réparer et rénover : Certains petits travaux (peinture, réfection des sols…) ou bricolage (portes, interrupteurs, fils électriques apparents…) s’avèrent souvent nécessaires pour soigner la présentation. Il est indispensable de remettre en état tous les petits détails de bricolage laissés à l’abandon ou inachevés.

* Harmoniser : Dans le home Staging, l’objectif est d’harmoniser les ambiances dans toutes les pièces en utilisant des lumières et des sous-tons neutres qui peuvent être appliqués dans toutes les pièces. En choisissant le « fil conducteur » de ce nouvel intérieur, l’ambiance de chaque pièce en découlera aisément. Les murs blancs facilitent la capacité de projection des visiteurs.

* Réorganiser et remeubler : La mise en scène finale permet de mieux gérer les espaces autour d’un point focal, de décorer en utilisant la règle des 3, de créer une impression de clarté grâce aux jeux de lumière (aucune ampoule à nu) et d’apporter du cachet par la décoration. Une couleur dominante constituera 50% du décor. Elle sera complétée d’une ou deux toniques. Le home staging privilégie les meubles de petite taille aux multiples fonctions qui désencombrent la pièce et valorisent la sensation d’espace tout en respectant le fil conducteur en termes de matière, couleur et style. L’ambiance générale choisie devra plaire au plus grand nombre sans considération de sexe, d’âge ou de statut social. Les futurs acheteurs étant de plus en plus informés, être dans la tendance du moment sera un plus. Les harmonies de couleur et les traits d’union décoratifs permettront de crée du lien, le fameux « fil rouge ».

QUE CONCERNE LE HOME STAGING ?

Le home staging concerne la totalité du bien à vendre intérieur comme extérieurs.

* Le jardin sera le premier espace que le visiteur découvrira. Afin de faire bonne impression et déclencher le fameux coup de cœur en 90 secondes, jardins, balcons et terrasses devront être valorisés.

* L’entrée donne le ton de la visite. L’impression ressentie sera bénéfique ou fatale à l’offre d’achat.

* Le Séjour exige une attention particulière. Il faudra veiller à mettre en avant le point focus, moderniser et donner une sensation d’espace.

* La chambre est un espace intime par excellence, presque secret. Le point focal sera le lit. Elle devra donner à voir plusieurs fonctions et permettre aux visiteurs de se projeter facilement.

* Les pièces d’eau (cuisine et salle de bain) sont bien souvent source d’inquiétude pour les futurs acheteurs car le coût des travaux peut rapidement devenir très important. Leur remise en état évitera des négociations trop importantes.

* Les pièces annexes, donnent à voir des mètres carrés supplémentaires avec un potentiel de rangement, de stockage ou autre.

* Les rangements seront indispensables à valoriser ou à créer s’ils font défaut.

LE BUDGET

Le home staging n’est ni un projet de décoration, ni une rénovation complète.

Il s’agit de mettre en avant les priorités et réaliser un chiffrage exhaustif des actions à mener.

Le coût des travaux ne peut pas dépasser 2.5 à 3% du prix net vendeur.